溫哥華Lam Lee

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貸款小常識

*1. 房屋貸款小知識---到底我能申請到多少貸款？

一. 收入和信用較好客戶類別(Good Credit, Good  Income)：
判斷我們到底能買什麼價位的房子,最簡單快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, 即"基本借貸債務比率"。 GDS= (房貸本金+利息+地稅) / 稅前家庭總收入
在這裡，您的按揭貸款的本金(Principal),利息(Interest),地稅(Tax),即PIT不能超過家庭稅前總收入的30。而現在越來越多的金融機構，將供暖費也計算在GDS中，即
GDS= (房貸本金+利息+地稅+供暖費) / 稅前家庭總收入
若把供暖費(PropertyHeat)也計算在內的話,房貸本金+利息+地稅+供暖費,即PITH,不能超過家庭稅前總收入的30至32%左右.
若是有管理費的公寓,還需要將1/2的管理費計算在內.
除了GDS外,銀行還會使用Total Debt Service (TDS), 即"全部借貸債務比率" 來決定給你的貸款.
TDS=(房貸本金+利息+地稅+供暖費+其他債務供款)/稅前家庭總收入
在這裡,所有費用加起來大致不能超過家庭稅前總收入的42%左右.
大致上說，家庭稅前年收入的4.8至5.2倍左右，是你能貸到的貸款金額。比如家庭稅前年收入6萬元的話，
$6萬X 5倍=$30萬，即你能貸到$30萬元的貸款。其餘類推。
加拿大各大銀行基本上都遵循GDS不超過32%左右, TDS不超過42%左右 這樣的評估審批標準. 也有些財務公司可能會將貸款標準放寬一些，但利率就會有所不同。當然，當你的收入不夠時可以用其他方法來提高你的借款能力，如加進房屋租金的收入、增加擔保人等等......
二. 普通客戶類別：
當然，有些客戶在不能滿足以上借貸債務審核標準時，若客戶仍然需要藉款時，有其他一類的金融貸款公司會考慮借款給客戶。這時這類金融公司的審核標準主要是看抵押率這一指標，即LTV(房屋的總貸款金額/房屋的市場評估價值的百分比%)，收入和信用情況只做為參考。
LTV的標準一般控制在65%-80%(根據房屋類別及房屋所在的城市和地理位置來決定)，即當你的房屋評估價值在100萬元時，你能藉到的最大貸款金額為65萬元-80萬元之間(即第一，及第二mortgage等貸款金額的總和)，鑑於這類客戶的狀況稍稍普通一點(和第一類客戶比)，當然這時的利率會比上述已談到的第一類客戶的利率會高一些。

*2. 房貸的固定利率與浮動利率

房屋貸款利率分兩種：固定利率和浮動利率。固定利率是指貸款利率在整個還款期間是固定不變的。浮動利率則表示貸款利率在還款期間是可變的，根據當時的基本利率的浮動而有相應調整。固定利率的還款期相比較而言選擇面多，如六個月，一，二，三，四，五，七，十年皆有。浮動利率一般只有三年和五年，多數貸款機構只提供五年浮動利率一種。固定利率中，通常以兩年的利率最低，其次是三年的利率，再次是一年和四年的利率，接下來是五年的利率，最高是六個月的利率（七年以上利率不常用，故不列出）。但有些貸款機構會將三年利率設為最低，也有將一年利率設為最低，甚至五年利率設為最低，無外乎提供獨特產品為滿足不同需要（因房屋貸款業是以服務作為基礎而非以產品作為基礎）。在尋求貸款時比較不同還款期下不同利率是明智的做法。通常五年的浮動利率低於任何還款期下的固定利率。但選擇浮動利率存在風險，若基本利率調整，浮動利率也會隨之改變。也有許多人對基本利率保持樂觀態度而選擇低利率的浮動利率。現在的基本利率為二點七，從二零一五年年中直到現在。固定利率一旦選定，在還款期間不可改為浮動利率。而浮動利率確定後尚有一次機會（且僅有一次機會）改成固定利率，改成的固定利率通常以所剩還款期限相近的固定利率。總而言之，選擇貸款還款期與利率固定或浮動應依具體狀況而定，希望貸款月付不變者可選擇固定利率，對基本利率保持樂觀態度者易選擇浮動利率。

*3. 總貸款期與貸款合約期

房貸申請人在申請房貸時，可以自己要求一個總年限。不同時期聯邦財政部會根據市場情況給出指導政策。目前大多數銀行最高為30年，少部分銀行金融機構可以到35年。這個總貸款年限（Amortization），只用於計算每月還貸額。時間長，每月還貸額就低，審核計算時的每月負債比例也相對就低。換句話說，在同樣收入前提下，也就可以貸更多的房貸金額。但是另一方面，你每月還貸金額中的利息部分也就越高。而一旦設定了總還貸期，你與該家銀行所籤的合約確是按照你想要的利率來簽。合約期分，6個月、1年、2年、3年、4年、5年、7年和10年。每種合約期的利率都不同，原則上越短的年限利率越低。你如果選擇了3年的利率，那麼，3年後到期前，你必須重新選擇利率進行續貸。可以在同一家銀行，也可以將你的房貸轉到一家利率更加低的新銀行。所以在加拿大選擇房貸產品時，需要看市場的變化趨勢和走向。

*4. 與貸款有關的報稅表 --- T1，T2，T3，T4，T4A

T1：（主表） 個人或自僱稅務報表
T2: 公司稅稅務報表
T3: 國內外股票，債卷，利息，等收益稅務報表
T4: 雇主給員工的一年的收入稅務報表
T4A: 雇主給（含有提成或者分紅）commission or bonus 員工的收入稅務報表

*5. 提前償還貸款的罰息是如何計算的？

通常情況下，浮動利率（variable rate）封閉式按揭貸款的罰款金額為3個月利息。固定利率（fixed rate）封閉式按揭貸款的罰款有兩種辦法，罰款執行結果較高的金額，一種是按照三個月利息計算，另一種是利差法（IRD Interest rate differential）計算。如果讀者你的貸款是封閉式固定利率按揭貸款，從放款之日起，至你看到這篇文章時止，使用不同銀行的計算方式在計算IRD罰款金額時，得出的結果均不一致。按照加拿大的商業銀行法，各家銀行是有權自行製定罰款辦法的。各家銀行間IRD罰款計算方法不一致的情況估計會長時間存在。消費者在選擇銀行，以及選擇貸款期時，需要各位注意罰款問題。在貸款之前就了解清楚借款銀行的罰款計算政策，以免日後“大吃一驚”。

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